Расчет чод. Определение потенциального валового дохода (ПВД)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА
Действительный валовой доход (ДВД) - это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:
ДВД = ПВД * (1-К ндз) * (1-К ар), где
К ндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);
К ар - коэффициент потерь от недобора арендных платежей по объекту.
ДВД = 8 025 964,40 * (1-2,5 %) * (1- 1 %) = 7 747 062,14 руб.
РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА И ОПЕРАЦИОННЫХ РАСХОДОВ
Чистый операционный доход - годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов:
ЧОД = ДВД - ОР, где
ЧОД - чистый операционный доход
ДВД - действительный валовый доход
ОР - операционные расходы
Операционные расходы - это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.
Операционные расходы принято делить на:
* условно-постоянные;
* условно-переменные, или эксплуатационные;
* расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:
Налог на имущество
Платежи за земельный участок
Определение стоимостного выражения налога на имущество:
Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.
Остаточная стоимость имущества на дату оценки 16 410 265 руб.
С налог на имущество = 16 410 265 руб. * 2,2 % = 361 025,83 руб.
Определение размера земельного налога за земельный участок:
Величина земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость по данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости составляет 4 560 465,00 руб.
С налог на землю = 4 560 465 руб. * 1,5 % = 68 406,98 руб.
К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:
Коммунальные;
На текущие ремонтные работы;
Заработная плата обслуживающего персонала;
Налоги на заработную плату;
На управление;
Прочие расходы.
Расходы на текущий ремонт:
По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.
С тек рем = S * С = 940 м 2 * 250 руб.= 235 000 руб., где
С тек рем - стоимость текущего ремонта
S - площадь помещения
С - расходы на текущий 1 м 2 в год
Затраты на управление объектом
Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).
С упр об = ДВД х 3 % = 7 747 062,14 * 3% = 232 411,86 руб.
Прочие расходы
К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru)
С прочие = ДВД * 2% = 7 747 062,14 * 2% = 154 941,24 руб.
Резерв на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.
Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности).
Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности.
С замещения = 32 752 964,5 руб. * 30% /30 лет = 327 529,65 руб.,
32 752 964,50 руб. -восстановительная стоимость здания, подсчитанная затратным подходом. Итого операционные расходы составляют:
ОР = 361 025,83 + 68 406,98 + 235 000 + 232 411,86 + 154 941,24 + 327 529,65 = 1 379 315,56 руб.
Чистый операционный доход
ЧОД = ДВД - ОР = 7 747 062,14 руб. - 1 379 315,56 руб. = 6 367 746,58 руб.
Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:
ПВД (потенциальный валовой доход);
ДВД (действительный валовой доход);
ЧОД (чистый операционный доход);
ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-м ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и усыновленной арендной ставки и рассчитывается по формуле
ПВД = S · Са,(3.2)
гдеS – площадь, сдаваемая в аренду, м 2 ;
Са – арендная ставка за 1 м 2 .
Договор аренды – основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда – предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Одним из основных нормативных документов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодекс РФ (гл. 34).
Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения договора аренды:
По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, даже когда земельный участок, на котором находятся арендованные здания или сооружения, продается другому лицу;
Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или отмены прав третьих лиц на это имущество.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитут, право залога и т.п.). В противном случае арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Договор аренды здания или сооружения
заключается в письменной форме на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;
предусматривает согласованные сторонами условия и размеры арендной платы, без которых договор аренды считается незаключенным.
Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное использование, а также вносить его в качестве вклада в уставный капитал.
Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.
Арендные ставки бывают:
Контрактными (определяемыми договором об аренде);
Рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).
Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду). Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения. Все арендные договоры делятся на три большие группы:
С фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);
С переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);
С процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).
Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы.(3.3)
Обычно эти потери выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. При отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:
Кнд = (Дн ´ Тс) / Nа,(3.4)
гдеДн – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договоры;
Тс – средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна;
Nа – число арендных периодов в году.
Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:
Общеэкономической ситуации;
Перспектив развития региона;
Стадии цикла рынка недвижимости;
Соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.
Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки:
К загрузки = 1 – Кнд.(3.5)
Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе).
Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода.
При потерях от недоиспользования и сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, например арендаторов (доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и которые не включаются в арендную плату.
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
ЧОД = ДВД – ОР.(3.6)
Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы принято делить на:
Условно-постоянные;
Условно-переменные, или эксплуатационные;
Расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:
Налог на имущество;
Страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
Заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.
К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:
Коммунальные;
На текущие ремонтные работы;
Заработная плата обслуживающего персонала;
Налоги на заработную плату;
Расходы по обеспечению безопасности;
Расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.
Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:
Экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом;
Обслуживание кредита, которое является расходом по финансированию, а не операционным расходом, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);
Подоходный налог, также не являющийся операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);
Дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным.
Предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.
В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов, как денежные поступления до уплаты налогов .
Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.
Чистый операционный доход – англ. Net Operating Income , рассчитывается путем вычитания из величины годового валового дохода всех операционных расходов, но при этом не вычитаются расходы на выплату процентов, амортизация материальных активов и амортизация нематериальных активов, а также обязательство по налогу на прибыль. В то время как этот показатель имеет ограниченную ценность в схеме управления доступными ресурсами компании, он может быть полезен с точки зрения понимания того, какое влияние оказывают операционные расходы на валовой доход, который получен в результате операционной и неоперационной деятельности. С этой точки зрения такой показатель, как чистый операционный доход может стать полезным инструментом для идентификации сфер деятельности, которые работают не на оптимальных уровнях.
Одним из наиболее важных факторов для успешной работы компании является создание такой модели управления, которая позволяет генерировать максимально возможную сумму дохода, сохраняя при этом операционные расходы минимально низком уровне, необходимом для реализации товаров и/или услуг высокого качества. Точный расчет величины чистого операционного дохода, который был получен за определенный период времени (например, квартал или календарный год), позволяет определить, функционирует ли компания на максимально возможном уровне эффективности. Если эффект операционного рычага (англ. Degree of Operating Leverage, DOL ) не так высок, как это должно быть, то менеджмент должен предпринять шаги, чтобы оценить каждую область работы и определить, как повысить эффективность и, таким образом, снизить расходы на ведение операционной деятельности. В результате компания сможет получить более высокую сумму чистого операционного дохода, чтобы покрыть любые неоперационные расходы, такие как, например, проценты по взятым кредитам, модернизация оборудования или финансирование проектов расширения деятельности.
Изменения величины чистого операционного дохода от одного периода к следующему могут часто служить средством идентификации формирующегося тренда, который повлияет на будущую работу компании. Например, если наблюдается значительное снижение этого показателя после того, как были покрыты операционные расходы, и этот тренд продолжается в течение двух или более отчетных периодов, топ-менеджерам компании необходимо изучить причины такого снижения. Например, ими могут быть сезонное падения продаж, снижение доходов от осуществленных ранее инвестиций, рост цен на сырье и т.п. Как только причина будет идентифицирована, компания может предпринять шаги, чтобы выйти из этой ситуации, и таким образом сохранить устойчивое финансовое положении компании.
Следует отметить, что при расчете величины чистого операционного дохода некоторые компании могут прибегать к не совсем этичной практике ведения бухгалтерского учета, целью которой является искажение реальной ситуации в определенных целях. Например, это может означать, что ведение бухгалтерского учета организовано таким способом, который позволяет занизить сумму чистого операционного дохода. Целью данной манипуляции является минимизация налоговых обязательств или введение в заблуждение инвесторов. Используемые для этого методы, как правило, находятся в рамках действующего законодательства, тем не менее, этическая сторона подобной практики может быть очень сомнительной.
Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
ЧОД = ДВД – ОР.
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Действительный валовой доход (ДВД) – представляет собой сумму потенциального валового дохода и дополнительных доходов за вычетом потерь от недополученной прибыли.
ДВД = ПВД + Дополнительные доходы – Недополученная прибыль
Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
ПВД = S *Cм, где:
S - площадь, сдаваемая в аренду, м 2 ;
См - арендная ставка за 1 м 2 .
Например, если владелец бизнес-центра сдает в аренду офисные помещения, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования телефоном, Интернетом, автостоянкой, мойкой, столовой и т.д. является дополнительным доходом .
Недополученная прибыль может образоваться, например, в случае неполной сдачи помещений в аренду.
Окончательная формула для определения чистого операционного дохода (ЧОД) будет выглядеть так:
ЧОД = ПВД + Дополнительные доходы – Недополученная прибыль – ОР,
19. Определение ставки дисконтирования при оценке недвижимости, основные методы
Способ (метод) дисконтирования будущих доходов – это способ, используемый для оценки объектов доходной недвижимости на основании будущих доходов от эксплуатации объекта, приведенных к текущей стоимости.
Способ дисконтированных денежных потоков (ДДП) немного более сложен и детален по сравнению со способом капитализации доходов, однако он позволяет оценить объект в случаях, когда: -предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; -имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; -потоки доходов и расходов носят сезонный характер; -оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; - объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
При оценке способом дисконтированных денежных потоков инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность как соотношение между денежным выражением этих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: PV = I 1 / (1 + R 1) + I 2 / (1 + R 2) 2 + I 3 / (1 + R 3) 3 + … + I n / (1 + R n) n+ M / (1 + R n)n , гдеPV– текущая стоимость; I 1, I 2, I 3, I n – денежный поток соответствующего периода (n); M – остаточная стоимость объекта.
R – ставка процента или ставка дисконта за период n;
n – число периодов.
20. Безрисковая ставка. Взаимосвязь ставки дисконтирования и ставки капитализации
Безрисковая ставка - ставка дисконтирования, равная доходности безрисковых инвестиций. В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные.
Ставка дисконтирования и ставка капитализации – аналогичны по своей экономической сути и взаимосвязаны (математически формула капитализации является модифицированной формулой дисконтирования, при количестве прогнозных периодов стремящихся к бесконечности). Взаимосвязанность ставки дисконтирования и ставки капитализации можно легко выразить формулой:R = i – g где: R – ставка капитализации;i – ставка дисконтирования; g – ожидаемые темпы роста (снижения). Расчет ставки дисконтирования и ставки капитализации связан с определенными сложностями ввиду специфики экономики России и неразвитости рынка ОИС:низкая достоверность прогнозов развития экономики;отсутствие развитого рынка купли-продажи ОИС и НМА, а так же ретроспективной информации о тенденциях вышеназванного рынка;иной уровень риска, чем в других странах, связанный с инвестированием в ОИС и НМА;недостаточная развитость фондового рынка;неэффективные системы бухгалтерского и налогового учёта.
21. Метод дисконтированных денежных потоков это – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Применяется метод ДДП, когда: предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; потоки доходов и расходов носят сезонный характер; оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект; объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие). Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: 1) потенциальный валовой доход; 2) действительный валовой доход; 3) чистый операционный доход; 4) денежный поток до уплаты налогов; 5) денежный поток после уплаты налогов. Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. Особенности расчета денежного потока при использовании метода. 1.Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов. 2.Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним. 3.Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирова ния объекта и величину стоимости реверсии. 4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и пога шение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо. 5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового. дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.
Доходный подход представляет собой два основных метода:
- метод прямой капитализации
- и метод дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации основан на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации:
V = ЧОД / R
где V - рыночная стоимость объекта недвижимости,
ЧОД - чистый операционный доход,
R - ставка (коэффициент) капитализации.
Чистый операционный доход - это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта. Определение ЧОДа проводится в три этапа.
Этап 1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД) , т.е. теоретически возможного дохода от оцениваемого объекта недвижимости. Основной вид дохода от объектов недвижимости - арендная плата, поэтому чаще всего ПВД определяется по формуле:
ПВД = C А * Sпол
где СА - ставка арендной платы,
Sпол - арендопригодная площадь.
Недаром ПВД называют потенциальным доходом, на практике при реализациинедвижимости владелец недвижимости практически никогда не получает подобный доход, т.к. вмешиваются незапланированные потери, недоимки и т.п.
Этап 2 . Именно поэтому на втором этапе рассчитывается действительный валовой доход (ДВД) , т.е. тот вид действительного дохода, который собирается в практической деятельности. Формула для вычисления ДВД выглядит следующим образом:
ДВД = ПВД - Потери + Дополнительные доходы
где потери - потери валового дохода, вызванные неполной загрузкой объекта недвижимости в течение всего года, неполным сбором арендных платежей, потерями из-за стихийных бедствий и т.п.,
дополнительные доходы - доходы, приносимые объектом недвижимости, но не связанные с основным способом эксплуатации. Например, доход от платной автомобильной парковки при торговом центре или плата за частный сервитут для владельца сельскохозяйственного земельного участка.
Этап 3 . На последнем этапе рассчитывается уже непосредственно чистый операционный доход путем вычитания из ДВД операционных расходов:
ЧОД = ДВД - ОР
где ОР - операционные расходы.
Операционными расходами называют текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, т.е. расходы на операционную деятельность, откуда и пошло их наименование. Они подразделяются на постоянные и переменные.
К постоянным операционным расходам относятся те виды расходов, которые не зависят от формы эксплуатации недвижимости или ее результатов. В большинстве случаев к постоянным расходам относят земельные платежи (земельный налог или арендную плату за земельный участок), налог на имущество (на здания и сооружения, находящиеся на участке), затраты на страхование, ежегодные амортизационные отчисления. Отметим, что налоговые отчисления, связанные с операционной деятельностью (налог на добавленную стоимость, налог на прибыль), не входят в состав операционных расходов при оценке недвижимости. Даже не имея точных сведений от заказчика о величине постоянных операционных расходов, точное вычисление их в процессе оценки не представляет сложности.
Переменные операционные расходы напрямую зависят от эксплуатации недвижимости. В них включают: платежи за электроэнергию, водоснабжение, тепловую энергию и прочие коммунальные услуги, затраты на охрану объекта, его уборку и т.п. Как правило, данные расчеты величины этих расходов проводятся на основании данных, предоставленных заказчиком.
После определения ЧОДа приступают к расчету ставки капитализации. Как ясно из приведенного выше примера, ставка капитализации должна отражать тот уровень доходности, который желателен для рационального покупателя. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации, но для выполнения данной расчетно-графической работы будет применяться метод кумулятивного построения.
Данный метод заключается в увеличении безрисковой ставки на величину всех, присущих оцениваемому объекту рисков.
Для того, чтобы доходность актива можно было использовать в качестве безрисковой ставки необходимо, чтобы он отвечал следующим требованиям:
- минимальная вероятность потери средств;
- продолжительность периода обращения, близкая с предполагаемым сроком использования оцениваемого объекта.
Довольное долгое время не существовало единого мнения, какой же из этих инструментов наиболее подходит при оценке объектов недвижимости. Но в начале 2000-ных годов российские оценщики в основном пришли к пониманию того, что наилучшим инструментом в современных российских условиях являются государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации, так называемые евробонды. Именно эти бумаги полностью удовлетворяют указанным условиям, т.к. эти бумаги обладают максимальным суверенным рейтингом и минимальным уровнем риска, так например, в связи с финансовым кризисом августа 1998 года, по данному виду ценных бумаг дефолт не объявлялся, и имеют множество траншей с самыми различными сроками погашения
Следовательно, коэффициент капитализации методом кумулятивного построения может быть рассчитан прибавлением к безрисковой ставке разнообразных видов риска.
Виды рисков , необходимые для учета в процессе оценки недвижимости, разделяют на следующие виды:
- инфляционный риск;
- предпринимательский риск;
- риск ликвидности;
- страновой риск.
Рассчитанная величина инфляционного риска должна отражать возможные потери собственника объекта недвижимости от инфляции, предполагаемой в период предполагаемого владения объекта. Величина данного риска принимается равной прогнозируемой Правительством РФ и Центральным Банком России величине инфляции в данном периоде.
Предпринимательский риск является составным, в данном показателе учитываются вероятности
- изменения общей экономической ситуации,
- изменения федерального законодательства,
- увеличения количества конкурирующих объектов,
- природных или антропогенных чрезвычайных ситуаций,
- неполучения арендных платежей,
- влияния криминогенных факторов,
- неэффективного управления объектом оценки,
- влияния финансовых проверок,
- неправильного оформления гражданско-правовых документов, связанных с объектом оценки.
Каждый из данных видов риска оценивается экспертным путем по шкале от 1 до 5 %, после чего вычисляется среднее значение, которое и используется в дальнейшем в качестве меры предпринимательского риска.
Величина риска ликвидности связана с тем, что даже самые лучшие объекты недвижимости по степени ликвидности проигрывают иным финансовым активам по причинам, во-первых, обязательности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, во-вторых, недвижимость не является предметом массового потребления. Проведение всех необходимых регистрационных мероприятий требует времени, что встает на пути быстрой конвертации объекта недвижимости в денежные средства.
Таким образом, риск ликвидности находится в прямо пропорциональной зависимости от срока экспозиции оцениваемого объекта и рассчитывается по формуле:
R л = Rf * (срок экспозиции / 12 месяцев)
где Rf - безрисковая ставка;
срок экспозиции - временной промежуток от момента выставления объекта на рынок до момента совершения сделки.
Страновой риск должен отражать вероятность потерь инвестора при вложении его средств в экономику конкретной страны. Данная информация при проведении оценки недвижимости берется из аналитических отчетов международных рейтинговых агентств, таких как Moody’s, Fitch и Standard&Poor’s, которые одновременно с присваиванием рейтинга суверенной экономике указывают и соответствующий этому рейтингу уровень риска. Необходимо также пояснить, что учет странового риска в коэффициенте капитализации производится только при оценке недвижимости для нерезидентов РФ.
Таким образом, после проведения описанных расчетов получается увеличенная на все указанные величины риска безрисковая ставка, которая составляет доход на вложенный капитал. Получаемую таким образом величину принято называть доходом на вложенный капитал (i) :
где Rf - безрисковая ставка,
Rinf - инфляционный риск,
Rrisk - предпринимательский риск,
Rл - риск ликвидности,
Rстр - страновой риск (при необходимости).
Но кроме дохода необходимо еще учесть темпы возвращения вложенного капитала и прогнозируемые изменения рынка недвижимости.
Величину прогнозируемого роста или снижения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, за предполагаемый период владения объектом определяется в процессе проведения анализа рынка на этапе сбора исходной информации.
Скорость возвращения вложенного в объект капитала, называемая нормой возврата капитала может быть рассчитана следующими способами:
- методом Ринга,
- методом Хоскольда,
- методом Инвуда.
Метод Ринга используется в случае, если можно с высокой долей вероятности предположить, что возврат вложенного капитала будет осуществляться равными долями в течение всего срока владения объекта. Тогда норму возврата капитала можно рассчитать по формуле:
где n - предполагаемый срок владения объектом.
Если же существует вероятность, что вырученные от эксплуатации объекта недвижимости денежные средства будут реинвестироваться по ставке доходности, равной доходности основного вложения, то для расчета нормы возврата капитала используется метод Инвуда:
Q = i / ((1+ i )ⁿ)-1)
Как видно из формулы в данном методе используется функция фактор фонда возмещения.
В случаях, когда нет оснований полагать, что вырученные средства будут вложены под такую же ставку доходности, то используется метод Хоскольда, отличающийся от предыдущего тем, что вместо дохода на капитал в ней фигурирует безрисковая ставка:
Q = Rf / ((1+ Rf )ⁿ)-1)
Следовательно, на основании всего вышеизложенного можно записать итоговую формулу для вычисления коэффициента капитализации методом кумулятивного построения:
i = Rf + Rinf + Rrisk + R л ± α *Q
где α - величина прогнозируемого роста или падения рынка.
В случае ожидаемого роста берется знак «-», а в случае падения - «+»
Метод прямой капитализации имеет как свои достоинства, так и недостатки. К первым относится простота расчетов, получение большинства информации, необходимой для расчетов, непосредственно от заказчика.
Недостатки метода являются продолжением его достоинств. Простота расчетов, обусловленная тем, что в вычислении стоимости участвует чистый доход за один год, приводит к тому, что максимально достоверные результаты метод прямой капитализации дает в тех случаях, когда доходы от оцениваемого объекта стабильны и незначительно меняются по годам. Если же ситуация на рынке объектов оценки нестабильна, денежные потоки, приносимые объектом значительно меняются от года к году, то результаты оценки методом прямой капитализации могут не отражать истинного положения вещей. i - ставка дисконтирования;
n - предполагаемый срок владения объектом;
М - величина реверсии (перепродажи).
Алгоритм расчета чистого операционного дохода по j-тому году идентичен тому, что мы рассмотрели выше. Отличия между денежными потоками, отнесенными к различным временным период обуславливаются изменениями арендных платежей, составляющих операционных расходов и т.п.
Ставка дисконтирования должна обеспечивать корректный пересчет будущих денежных потоков в их текущую стоимость.
Наиболее часто применяемым методом ее расчета является метод кумулятивного построения. В это случае ставка дисконтирования будет соответствовать доходу на капитал, и рассчитываться по приводимой ранее формуле:
i = Rf + Rinf + Rrisk + R л + R стр
Величиной реверсии или стоимостью перепродажи называют прогнозируемую денежную сумму, за которую возможно будет продать оцениваемый объект по окончании периода владения. Данная величина рассчитывается методом прямой капитализации чистого операционного дохода за первый постпрогнозный год:
М = ЧОД n +1 / R
Метод дисконтированных денежных потоков, как уже указывалось выше, с одной стороны, наиболее адекватен в случаях нестабильных доходов от объекта, с другой, недостаток данного метода заключается в необходимости обоснованного прогноза на весь период владения объектом.
Таким образом, в данном разделе мы выяснили, что доходный подход основан на пересчете будущих доходов от оцениваемого объекта недвижимости за один временной период или за весь период владения объектом в его стоимость. Доходный подход включает в себя метод прямой капитализации и метод дисконтированных потоков, первый из которых имеет наилучшее применение в стабильных экономических условиях, при постоянных величинах дохода, второй - при заметных колебаниях рынка, к которому принадлежит объект оценки.
Источник информации: лекционный материал из методического указания по выполнению расчетно-графической работы по дисциплине «Оценка земли и иной недвижимости» / доцент к.э.н. С.И. Комаров. - М.: ГУЗ, 2012. - 71 с. - глава "Доходный подход оценки недвижимости"
